副業探偵の色々日記: 不動産

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2022年10月15日土曜日

山安ビル

山安ビルの跡地にComenz梅田というマンションができている。Comenz梅田の築年月は2017年9月だそうです。グーグルマップストリートビューによると2015年4月にはまだ山安ビルが存在していたが、2016年4月にはすでに取り壊されて更地になっていました(2016年4月には造幣局通り抜けの後確認したらなくなっていた)。2015年秋から取り壊されたものとみられる。この山安ビルの606号室に章友会の本部(株式会社石田というフロント企業が存在していた)があった。

所在地:大阪市北区兎我野町4-22

阪急電鉄神戸線大阪梅田駅徒歩4分／大阪市御堂筋線梅田駅徒歩4分／大阪市谷町線中崎町駅徒歩7分／大阪市堺筋線扇町駅徒歩8分

階数：7階建

総戸数：-

種別・構造：マンション／RC

築年月：1967年04月

電話:06-6313-0995(当時)

2022年4月19日火曜日

大門ゴールドタワービル

○概要

高さ：13階

千日前通と松屋町筋の交差点に面して立つ黄金に輝くビル。地下鉄谷町9丁目駅と日本橋駅のほぼ中間地点にある。1階にローソンがテナントとして入居しているがその他はほとんど風俗店である。このことから典型的な風俗ビルとみてよい。

○構造（規模）

鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）（地上13階地下1階建）

○築年月

1991/02※新耐震基準

○最寄り駅【駅出口】からの所要時間

日本橋(大阪府)[7(日本橋駅)]（4分）谷町九丁目[2(谷町九丁目駅)]（5分）近鉄日本橋[B28]（8分）

○所在地

大阪府大阪市中央区高津1-9-8

2021年3月7日日曜日

何か裏が？「敷金・礼金ゼロ」賃貸、なぜ存在する？契約時の注意点も解説

賃貸住宅を探す際、家賃や間取り、設備などの諸条件と同様に気になるのが「敷金」「礼金」です。敷金は家賃滞納時などに備えて預けるお金、礼金は建物のオーナーに謝礼として納めるお金で、物件によって金額が異なるものですが、中には「敷金ゼロ」「礼金ゼロ」、また、「敷金・礼金ゼロ（いわゆる、ゼロゼロ物件）」の賃貸住宅もあります。入居時の初期費用に大きく関わるため、敷金や礼金がゼロの物件は魅力的に見える一方、ネット上では「逆に不安」「何か裏があるのではと思ってしまう」と気にする声や、「どんな理由でゼロにしているのか気になる」「退去時にトラブルにならない？」など疑問の声も上がっています。敷金・礼金ゼロ物件が存在する背景や契約を検討する際の注意点について、オンライン不動産仲介サービス「ROOMAX」を運営する合同会社IEMACHI（東京都葛飾区）代表で宅地建物取引士の尾崎正隆さんに聞きました。

■背景に物件の供給増

Q.そもそも、賃貸住宅の契約における「敷金」「礼金」とは何ですか。

尾崎さん「まず、敷金とは、退去時に修繕が必要となった場合や家賃の滞納、金銭的な債務が発生した場合の担保として、貸主に『預けておく』お金のことです。敷金は退去する際、契約時の清掃費用などの負担分を差し引いた残額が返金されます。一方、礼金とは、借り主が貸主に対して入居時に『支払う』お金のことです。賃貸物件の供給が少なかった時代、『貸主への感謝』の意味を込めてお金を支払っていた慣習の名残とされています。礼金は管理会社と折半されるケースもあるものの、基本的には貸主の収益になります。敷金とは異なり、礼金は返金されません。基本的には、敷金・礼金共に貸主が金額を決定します。金額の上限・下限は特になく、相場としては『それぞれ家賃の1～2カ月分』と設定されているケースが多いです。礼金を退去時ではなく入居時に支払う理由としては、敷金と合わせて受領した方が合理的なためです。なお、関西地方では敷金のことを『保証金』と呼ぶことがありますが、性質は基本的には敷金と同じです。ただし、『敷引き』といい、家賃の1、2カ月分程度を保証金返還時に差し引くことを契約時に決めている場合もあり、この場合は『敷引き』分が礼金に相当することになります」

Q.賃貸物件情報を見ていると「敷金ゼロ」「礼金ゼロ」、また、「敷金・礼金ゼロ」の物件が出てくることがあります。なぜ、「ゼロ」に設定している物件があるのでしょうか。

尾崎さん「まず、やはり、借り主の金銭的な負担が少ない物件の方が新しい借り手が付きやすい傾向にあることが理由として挙げられます。中には、他の物件と差異化を図る意味も含めて、『ゼロゼロ』に設定している物件もあります。賃貸物件の供給が増えたことが背景にあると思われます」

Q.敷金や礼金がゼロの物件について、「裏がありそう」「トラブルにならない？」と不安に思う人も少なくないようです。こうした物件のメリット／デメリットについて教えてください。

尾崎さん「借り主のメリットとしてはずばり、初期費用を抑えることができる点でしょう。先述の通り、金銭的な負担が少ない物件は借り手が付きやすく、貸主にとってもメリットがあるのでウィンウィンともいえる点だと思います。一方で、デメリットは、敷金がゼロの物件であっても『クリーニング代金』などの名目で敷金に代わるような費用を取られる場合があることです。契約時に具体的な費用が決まっていない場合、退去時に高額な請求をされるケースもあるようです。そのため、敷金・礼金以外にかかり得る費用については、おおよその金額などについて事前に確認しておくことをおすすめします」

Q.敷金や礼金がゼロの物件について、その理由が気になった場合、賃貸物件仲介業者（店舗）に理由を問い合わせてもよいのでしょうか。

尾崎さん「よいと思います。ただ、仲介業者側が理由の詳細を把握しているケースは少ないと思われるため、的確な回答はあまり期待できないかもしれません。基本的には、先述したようなメリットを背景に『ゼロゼロ』で募集されている物件が多いと思います」

Q.専門家として、敷金や礼金がゼロの賃貸物件はおすすめできますか。それとも、できませんか。

尾崎さん「ゼロゼロ物件はおすすめできます。純粋に、支払う初期費用に大きな差が出ることは間違いないからです。例えば、家賃8万円の物件の場合、敷金・礼金がないだけでも16万円以上の初期費用が節約できます」

Q.敷金や礼金がゼロの物件と金額が設定されている物件とでは、入居時／退去時で対応や手続きなどに何らかの違いはあるのでしょうか。

尾崎さん「入居時の手続きはどの物件も違いはありません。入居時に室内の不備や汚れを確認し、事前に管理会社に提出するチェックシートがあることが多いので、敷金を預けている場合も預けていない場合も、しっかりとチェックして必ず提出してください。確認の漏れで退去の際に思わぬ費用を請求される可能性があります。退去の手続きに関しては、大枠はどちらも同じです。退去時はほとんどの物件で『立ち会い』があるので、その際に最終的な退去費用が確定します。敷金を預けていれば、そこから差し引かれて残額が返金され、預けていない場合は指定された金額を貸主側に支払うことになります」

Q.敷金や礼金がゼロの物件について、納得した上で契約を行うために契約前に確認しておくべきこととは。

尾崎さん「繰り返しになりますが、退去時にかかる費用を具体的に確認してください。入居申し込みの際に確認するのが一番ですが、もし忘れてしまっても、多くの物件では契約時に渡される契約書に『退去時に最低限必要な費用』について記載があるので必ずチェックし、把握しておきましょう。先述の通り、特に敷金がない場合でも『クリーニング代』などの名目で費用を請求されることがあるので、『初期費用』の項目は必ず確認していただきたいです」

Q.その他、物件探し時や契約時などに役立つ、敷金・礼金に関する注意点を教えてください。

尾崎さん「敷金を預ける場合の注意点ですが、トラブルを避けるためにも、クリーニング代がいくらなのかを事前に確認することをおすすめします。敷金に含まれているのかどうかも含めて聞いておきましょう」

オトナンサー編集部

オトナンサー/2021年3月7日 6時10分

2019年11月4日月曜日

相合ビル

大阪市中央区にある雑居ビル(元々は居住用マンションで現在も一応居住用マンションと言うことになっているようです)です。ただ、この雑居ビルには色々事情のある物件なんですよ。このビルの雑居ビルの202号室には｢道頓堀宅見興行｣と言う宅見組の事務所が入居していたそうです(現在はどうなっているのかは不明ですが)。この雑居ビルの向には暴力団事務所(神戸山口組系宅見組本部)があります。それと不思議なことなのですがこの雑居ビルには20社以上もの会社が法人登記簿(商業登記簿)上の本社があることになっています(かつて商業登記簿上の本社を置いていた会社も含めればもう少しあるのかもしれませんが)。
築年月：1962年3月
所在地:大阪府大阪市中央区千日前１丁目7-5
交通機関:近鉄奈良線近鉄日本橋駅徒歩5分、大阪メトロ堺筋線日本橋（大阪）駅徒歩5分、大阪メトロ御堂筋線なんば駅徒歩6分
建物構造:鉄筋コンクリート

2018年3月23日金曜日

たまにある質問なのですが

たまにある質問なのですが「雑居ビルって何」というのがありますね。調べて見ると次のようなものだそうです。

雑居ビルとは、不特定多数の業種、業態の店（テナント）、住居などが多数混在するビルのことである。消防法では法第8条および施行令第1条の2にて「複合用途防火対象物」と定義されている。
○実情
大都市の歓楽街の古いビルに多く、一般的な企業の事務所（オフィス）よりも、小規模な飲食店、金融業、風俗業などが集まる。特に風俗業の看板はビル全体に覆いかぶさり、強烈な文言と刺激的な映像で通行人の興味を引く。あまりに大きいので非常出口を兼ねた窓をもふさぐことから、内部は昼でも薄暗く、通路も狭い場合が多い。飲食店も酒類の提供が中心である。金融業も違法金利営業（闇金融）が多い。異業種同士が利益をかけて結束する形態も常態化し、表面上は別経営であるが、実際はひとつの経営主体（多くは非合法集団）であり、結果ビル全体が一つの支配下にある場合もある。雑居ビルの法律上の定義はないものの、広辞苑第四版では「系統性のない多種の用途によって占有されるビルディングテナント」と書かれており、規模の大きな会社が複数入っているビルも雑居ビルといえなくもないが、「六本木ヒルズ」のような形態のビルを雑居ビルと表現する者は少ない（企業の本社や支社などの事務所が主に入居しているため、オフィスビルと呼ばれることが多い）。消防庁では「直通階段が一つのみ設けられていること」などの条件を満たしているものを「小規模雑居ビル」と定義している。「雑居」と呼ばれることに建物権利者は不快感を持つ。しかし営業形態が公然にできない業種の賃借人（店子）が多く、他者の関与を嫌う。通常の賃貸ビルなら貸主店子相互が一定の親睦友誼を図っているが、それができない以上「雑居」と称して他者の介入を拒んでいる。これがオフィスビルとの相違である。また違法営業について司法からの追求を逃れるために、自らの関与を否定することを狙い「雑居」と称しているものもある。
○問題点
雑居ビルでは、ビルオーナーが利益を最優先する傾向があるため、入居させるテナントを選ばないことが多い。一定の利益を上げるとビルオーナーが建物を転売し、所有者が一定しないケースがしばしばある。非公然業種が入居したビルに通常の入居者の入居は難しく、貸主もこうした借主と関係を持つことを忌避するからである。閉鎖的な業種が多くなるので、犯罪の温床となりやすく、建築物構造そのものや管理体制の面で、消防法に違反するものも多い。また、町並みの景観を壊す元凶ともなっている。特に消防法の違反事例は、非常階段に荷物・倉庫を置くなど雑居ビル火災時の避難を阻害しており、それにより、たびたび惨事を招いている。常軌を逸した営業同様、建物設備についても供給事業者（電気、ガス、水道など）に無断で改造しており、改修するにも設備図面自体がない。極端な改造により建物の老朽化を早めてしまう場合がある。外装だけ看板で擬装した老朽ビルが今なお営業している。階数が5階以下だとエレベーターが設置されていない場合が多い（設置の義務がない）上、階段と通路が狭い。

という定義になるようです。まあ明確な定義があるわけではないかもしれませんがこんなものです。

2018年1月11日木曜日

事故物件の見分け方、どこを見る？どういう不動産屋が信頼できる？

事故物件は見抜きづらい。真実を知る人が限定され、外部調査も難しい
不動産の中には「事故物件」や「訳あり物件」と呼ばれるものがあります。家を借りる人、または買う人に対して心理的な影響を及ぼすことから、「心理的瑕疵（かし）」がある物件とも呼ばれます。明確な定義はありませんが、一般的には、自殺や他殺、孤独死、火災による焼死など、人の死に関わる事件・事故が起きた物件を指すことが多いようです。瑕疵にはその他に、建物の欠陥や地盤沈下などの「物理的瑕疵」、建築基準法違反などの「法的瑕疵」、騒音・振動や近隣の嫌悪施設などの「環境的瑕疵」があります。これら心理的“以外”の瑕疵は、インスペクションや周辺調査などで第三者がチェックすることが可能です。しかしながら、心理的瑕疵だけは必ずしも信頼性ある調査ができません。売主（や仲介業者）しか知らないケースもあり、近隣への聞き込み調査をしようにも個人情報の壁に阻まれるなど、限界があります。「アパートの一室だけ定期借家契約で入居者募集している物件や、一室だけリフォームしている物件は事故物件の可能性がある」といわれることがありますが、もちろんそうでないケースも多くあります。精度の高い見抜き方とはいえないでしょう。また、民間の事故物件公示サイト「大島てる」は有名ですが、すべての物件を網羅できているわけではありません。未確認事項や噂レベルのものもあり、その信憑性が疑わしい場合もあります。このように、事故物件かどうか真実を知る人はごく一部の関係者に限られ、かつ形に残るものでもないため、どうしても見抜きづらいという性質があります。
買主・貸主が積極的に聞くことが最も有効な方法
そこでカギとなるのは、売主・貸主や仲介業者に事実を開示させることです。そのためには、買主・借主が自ら積極的に仲介業者に説明を求めることが重要です。本来、不動産取引において、契約者に不利な情報を仲介業者から開示させる仕組みは整っています。不動産仲介業者には、取引の判断に影響を及ぼすと考えられる事実を契約者に必ず伝えなければならないという「告知義務」（宅建業法第47条）が課せられているためです。そのため、原則として事故物件の場合にはその事実が買主・借主に伝えられるはずです。また、物件広告においても「告知事項あり」などと表記されます。特に売買の場合には、売主から「物件状況報告書（告知書）」が渡されることが多く、心理的瑕疵がある場合には売主から伝えられます。告知書を出してもらえない場合には、不動産会社を通じてお願いしましょう。
告知義務はあるが解釈が曖昧なのが問題
ただ、ここで注意しなければならないのは、事故物件の告知に関する詳細なルールが決まっているわけではないということです。不動産会社によっては、「3年たてば告知しない」「賃貸物件なら、事故後に新たな入居者が入れば、その後は告知しない」といった独自のルールで営業を行っている会社もあります。判例をみても、買主の利用目的や事件の内容、近隣住民の記憶の有無、都心か農村部か（匿名性の高低）、などによっても告知義務の範囲は異なっています。約50年前に殺人事件が起こった建物を取り壊し、その後40年以上も更地として放置された農村部の土地について、告知義務があるとされた例があります。一方で、都心部にある商業ビルの売買について、約2年前の放火殺人の告知義務はないとされた例もあるのです。さらに、重要事項説明書や契約書に記載するものの専門用語でサラッと説明される場合もあります。つまり、告知する義務が課せられているとはいえ、その解釈や運用の方法はさまざまです。そのため、後々トラブルに巻き込まれないためにも、買主・借主自ら積極的に説明を促す姿勢が望ましいのです。例えば、不動産会社に対して「この物件に心理的瑕疵はありませんか」と具体的に説明を求めることは有効です。また、希望条件しか聞いてこない不動産会社は多いものですが、あえて「希望しない条件」を伝えることも意味があります。例えば、「事故物件は絶対に契約したくない」とメール（電子文書）など形に残る手段で伝達すれば、特に注意して事故物件を避けてくれるでしょう。
「なぜこの価格なのか？」を具体的に説明できる不動産会社を選ぶ
見分けるというより、知らされるかどうかという側面が強い事故物件。契約の当事者である買主・借主が積極的に情報開示を求めることが有効策の一つであることを説明しました。さらに有効な対策としては、物件を選ぶ前に、リスク情報こそ積極的に開示する仲介業者を慎重に選ぶことです。具体的には、良いことしか言わない業者や、図面情報や間取り・設備といった表面的な情報だけしか伝えない不動産屋を避けることが賢明です。特に注意して聞きたいのが「価格の妥当性」の説明です。不動産のあらゆる利点・欠点は、基本的に価格に集約されます。つまり、安い物件は安いなりの理由が必ず存在するということです。例えば売買であれば、接道義務を満たしておらず再建築不可である場合や、増改築しており既存不適格物件であるケース、売り急ぐ事情があるなど理由はさまざまです。賃貸物件でも同様です。その意味で、相場より明らかに安い物件を「お買い得ですよ！」と片手落ちの説明しかしない業者は危険です。安さの理由が事故物件であることは少なからずあります。それなのに、自社利益最優先で契約させることだけを考え、耳障りのいいことしか伝えていないのかもしれません。安い物件に喜んで飛びつく前に、貸主・売主はその価格で貸したい・売りたいと願っていることを覚えておきましょう。そして価格の妥当性を理解することは、事故物件を避ける以上のメリットがあります。このプロセスを経て、物理的瑕疵や法的瑕疵など他の見えにくいリスク情報をあぶり出すことにも繋がるのです。危険な取引を避けるためにも、ぜひ一言「なぜこの価格なのか？」と聞いてみてください。
マイナス情報を丁寧に伝えてくれる不動産会社は誠実といえる
以前、弊社で管理する賃貸物件を相場より安く入居募集したことがあります。その部屋は事故物件ではなく、値下げ理由としては、築年数がかなり古かったことや、大家さんがローンを完済できたため値下げ余地が生まれたものでした。募集開始早々に、ある不動産会社より「なぜこんなに安いのですか。もしかして事故物件ですか…」と具体的な理由を問われたことがあります。表面的な価格情報に踊らされず、その理由を聞きだした上で先回りしてお客様に伝える会社のようで、感心したことを覚えています。物件を紹介して契約させることだけが仲介業者の役割ではありません。どの物件にも必ず欠点はあります。物件紹介とともに、マイナス情報こそ丁寧に伝えてくれる不動産会社を選んで安全安心な取引をしてくださいね。
（加藤豊／不動産コンサルタント）

JIJICO / 2018年1月9日 7時30分

2018年1月7日日曜日

ローン地獄にハマる人が続出。不動産投資業界を揺るがす某地方銀行のスキームとは

不動産投資、中でも投資マンションの利回りが近年、横ばいを続けている。そんななか、高所得者をターゲットに、地方の中古RCマンションの購入の際、特定の某地方銀行の高金利アパートローンを組ませる手口が問題となっている。
◆利益が出ずにローン地獄にハマる人々が……
2016年夏頃、購入者から記者にこんな相談が寄せられた。「某地方銀行と組んでいる不動産会社が無茶苦茶で。周囲で裁判沙汰になっているケースもある後を絶ちません。レントロール（貸借条件一覧表）の偽造に関しては、金融機関にも責任があると思います」例のような、不動産業界で現在、問題視されている取り引きとは一体何なのか？その中身は、属性の高い投資者の与信をベースに、年利4％以上という高利・長期スパンで結ぶアパートローンである。このローンを中心に動く不動産屋もおり、不動産業者の悪質な偽装、強引な手法が問題視されている。不動産投資コンサルタントの長嶋修氏はいう。「業界内でも、このスキームに関しては自己責任論と、そのような条件で貸すのはいかがなものかという両方の意見があります。銀行側が、そんな不動産業者と結託している点に問題があるといえるでしょう」’12年頃に生まれたと言われるこうしたスキームだが、実は金融機関のアパート投資に関する評価査定は軒並み“緩い”。本来収益だけで判断されるべきだが、高度成長期から路線価を重視する方法、RCは価値があり、木造は価値が低いという査定方法は今も変わっていない。通常の市場であれば長期的な経営が難しい、言い換えれば実質的には価値が落ちている中古マンションを、査定額の誤差をうまく利用して売り込むシステムともいえるのだ。長嶋氏は、多くの購入者が陥りやすい誤解があると指摘する。「金融機関が貸してくれるのであれば、その不動産に担保評価があると思いがち。しかし、金融機関の担保評価と中長期的な不動産市場の評価は、全く異なる。金融機関は5年後、10年後の評価を見ているわけではないので。ここで購入できる不動産の価値は元々が高くなく、下火になっていくものが圧倒的多数を占めるのが現実です」長嶋氏によれば、今後の不動産投資で価値上昇、維持できるのは全体の15％ほど。残り70％は下落の一途を辿る。最後の15％は無価値で経費分だけマイナスになるという。冒頭のような銀行の融資物件は、この最後の15％に相当するものだ。◆絶望的な利回りで、数年後には破綻確実スキームが浸透した当初は、うまく軌道に乗せたケースもあった。しかし、物件の質が徐々に落ち、レントロールが前提条件と違うなどの問題が多発し金融庁からの注意も受けている。現状で利益を出すことは論理的に難しく、今後も好転する可能性は低いという。「よほどの場合でないと、どう考えてもこの仕組みで利益を出すのは難しい。例えば中古のRCを表面8％くらいで買うと、実質の利回りは5％台。そこから金利分4％台を引くと、手元に残るのは1％程。加えて家賃下落と空室問題もある。まして、地方の場合はより厳しく、一般的に年に最低でも価値が1％は下がるといわれている。そうなると一年しかもたない計算になり、利回りが13％以上ないと難しく、そんな投資市場はもはや存在しない。つまり、数年後も今と同じような母数を保ちながら、このスキームが続いている可能性は極めて低いのです」東京商工リサーチの調べによれば、このスキームを乱用していると悪名高い、某地方銀行Bの平均給与額は国内平均の中では圧倒的上位につけている。不動産投資は、自己責任の世界だ。だが、その裏では、高額なアパートローンで泣きを見る投資者の存在がいることも現実だ。
【長嶋修氏】
不動産コンサルタント。業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動中。著書に『不動産格差』（日本経済新聞出版社）など
＜取材・文／栗田シメイ＞
HARBOR BUSINESS Online / 2018年1月7日 8時52分

不動産投資をすることが悪いとは思いません。現実にマンションやアパート経営で高い利回りを出している人もいます。ただ、全ての人が高い利回りを出しているわけではありません。簡単にできる副業という感覚で大した知識もなく手を出すのは危険ですよ。不動産投資をするのならば不動産や税金の知識などいろいろな知識がないとできません。全く知識ゼロで手を出すとろくなことはありません。