2023年11月26日日曜日

年収1,500万円の勝ち組夫婦…「余裕」の“億ション”購入プランに潜むまさかの〈落とし穴〉

 人生でもっとも高額な買い物といえばマイホーム。購入金額は数千万に上るため、現金一括でという人は少数派。大半の人が住宅ローンを利用してマイホームの夢を実現しています。しかし、30年超に及ぶこともある住宅ローン返済期間中、契約時の収入が途切れることなく継続する保証はどこにもなく、いくら高年収の世帯であっても住宅ローン破綻のリスクをゼロにすることはできません。詳しくみていきましょう。

〇“1億円超”の高級マンション…メインの購入者層になりつつあるパワーカップル

大半の人にとって、人生でもっとも高額な買い物となるマイホーム。住宅価格は数千万に上るため、多くの人が住宅ローンを利用します。ところで、住宅ローン利用者はどれくらいの金額を借りているものなのでしょうか。国土交通省の『令和4年度 住宅市場動向調査』によると、新築分譲マンションの「購入総額」は5,048万円。うち、自己資金（頭金）は1,438万円であり、差額の3,610万円を住宅ローンで調達しています。

同じく新築分譲マンションを初めて取得した世帯の平均的な世帯年収は923万円。注文住宅や分譲戸建住宅を購入した世帯よりも200万円近く収入が多いことには注意が必要ですが、年収に占める返済負担率は17.4％と、余裕のあるプランでローンを契約していることがわかります。住宅ローンをいくらまで借りられるのかは、年収のほか勤続年数、他社での借り入れ状況などに左右されます。そのため、最終的に希望した金額を借りられず、マイホームを諦めざるを得ないケースも。実際、同調査では新築分譲マンション購入者の4.9％が「融資条件を厳しくしなければ融資不可」、3.7％が「融資は一切できない」と融資を断られる経験をしていることがわかっています。先ほどみた通り、新築分譲マンション取得世帯の世帯年収がほかと比べて高い理由は、都市部に続々と供給された高級マンションを購入した富裕層が平均を引き上げているため。世帯年収700～800万円の一般的な世帯だけを切り取れば、融資を断られた経験がある人の割合はもう少し高まるものと思われます。その点、夫婦共働きで、ともに高い収入を得ている「勝ち組夫婦」には大きなアドバンテージがあります。最近では、1億円超の高級マンションのメインの購入者層になっているともいわれますが、仮に世帯年収1,500万円の夫婦が、ペアローンで1億円のマンションを購入したとしたら、返済プランはどうなるのでしょうか。世帯年収1,500万円に対し、適正な返済負担率とされる20～25％を当てはめると、年間返済額は300万～375万円、月々の返済額は25万～31万2,500円で、1人当たり12万～16万円程度。夫婦2人の稼ぎから考えれば、無理な金額ではなさそうです。金利が0.5％、30年で返済するプランなら、借入可能額は8,500万円ほど。1,500万円ほどの頭金を用意すれば、“億ション”にも余裕で手が届きます。

〇住宅ローン破綻に至る確率は4％…「ペアローンなら買えるかも」はとくに慎重に

たしかに、「世帯年収1,500万円」が未来永劫続くのであれば、上記の住宅購入プランには“余裕”があるかもしれません。しかし、住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン破綻に至る確率は4％程度、25人に1人の割合であり、決して珍しいことではありません。もちろん、前述のような勝ち組夫婦も例外ではないのです。まず、2人の収入が途切れることなく続くことを前提にペアローンを組んでいる場合は注意が必要です。天災などの外的要因によって、勤め先の業績が大きな打撃を受ければ収入は減るでしょうし、「子を産まない」という選択をした夫婦が想定外に妊娠し、ライフプランが大きく変わるケースも考えられます。女性が産後に職場復帰を果たすケースは珍しくありませんが、出産前のポジションに同待遇で復帰できるかどうかは約束されてはおらず、やはり収入減となることも考えられます。また、いまや3組に1組が「離婚」に至るという現実も見逃せません。ペアローンで購入した物件を売却するには双方の同意が必要とされ、片方が拒否すれば売却は困難です。また、ペアローンでは双方が連帯保証人になっていることから、どちらか一方がローン返済を渋るようなことがあれば、もう一方の負担が倍増することになるのです。話し合いの結果、仮に2人が売却に同意したとしても、物件の時価がローン残債以下となる「オーバーローン」の状態であった場合、売却にあたっては差額分に相当する現金を差し入れる必要が生じます。それを受けて「ローン返済を続けながら住み続ける」という選択をすればプラスαの住居費を覚悟しなければなりませんし、離婚を原因とする住宅ローンの名義変更は困難を極めます。住宅ローンの返済期間は、通常30年ほどの長期戦です。それだけの長い期間には、現時点では「余裕」と思われる返済プランにも、「まさか」の事態は起こり得ます。ローンを利用している限り、誰もが上にみたようなリスクを負っていることを忘れてはなりませんが、とくに「ペアローンなら買えそう」な水準の物件を検討している場合は、より慎重になるべきかもしれません。


THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン） / 2023年11月26日 7時30分


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2023年11月19日日曜日

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2023年11月18日土曜日

寒くなり始めました。

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2023年11月16日木曜日

死亡男性は除籍組長、拳銃自殺か組分裂で組織運営に悩む？

 大阪市浪速区桜川のマンションにある暴力団事務所で２６日午後に見つかった拳銃で撃たれたとみられる男性について、大阪府警浪速署は同日、搬送先の病院で死亡が確認されたと発表した。同署によると、男性は指定暴力団山口組直系倉本組（本部・奈良市）の川地敏之組長（５２）＝奈良市大宮町＝とみられ、自殺の可能性が高いとみて調べている。同署によると、川地組長とみられる男性は寝室で寝間着姿で倒れていたといい、マンションを訪ねてきた元組員の男性（４９）が発見した。胸に銃創のような傷が１カ所あり、そばには回転式の拳銃が落ちていたが、争った形跡はなかったという。捜査関係者によると、川地組長は今月中旬、山口組から除籍処分を受けていたといい、病気療養中だった。山口組の分裂をめぐり倉本組では、山口組に残る勢力と離脱した神戸山口組側へ移籍しようとする勢力の両方があるなど、組織運営でトラブルを抱えていたとみられる。

2015/10/27 07:38 産経WEST

揺れる山口組　直系組長が拳銃自殺　上と下の板挟みで精神的に追い詰められ…

国内最大の指定暴力団山口組（総本部・神戸市灘区）の直系団体である倉本組（本部・奈良市）の川地（通称・河内）敏之組長（５２）が２６日、大阪市浪速区の傘下組事務所で死亡しているのが見つかった。拳銃自殺とみられる。倉本組は８月末の山口組分裂が表面化して以降、残留派と神戸山口組移籍派に割れており、山口組は今月中旬、川地組長の監督責任を問い、除籍処分にしていた。山口組の分裂から２カ月。川地組長の自殺は組織分裂で揺れ動く山口組の実態を浮き彫りにしている。大阪府警によると、川地組長は２６日午後０時２０分ごろ、大阪市浪速区にある傘下組事務所の和室に敷かれた布団の上であおむけに倒れているのを、訪ねてきた元男性組員（４９）に発見された。病院に運ばれたが、胸に銃創があり、死亡が確認された。グレーのスエット姿で右手近くには回転式の拳銃が落ちており、ほかに目立った外傷はなかった。川地組長は今月初旬～中旬に内臓疾患のため入院。その後は事務所に寝泊まりし、元組員が日中は身の回りの世話のため通っていたという。遺書などは見つかっていないが、状況などから大阪府警は拳銃自殺の可能性が高いとみて調べている。川地組長は８月末の山口組の分裂が表面化していて以降、窮地に立たされていた。奈良県警の捜査関係者によると、倉本組は山口組の直系団体で、大阪府や和歌山県、三重県などにも傘下組織を持つ。川地組長は２０１０年、ナンバー２の「若頭」から３代目組長に就任。山口組の分裂以降は神戸市灘区の総本部で直系組長らを集めて毎月開かれている定例会には出席せず、若頭を代理出席させるなどしていたという。倉本組はピーク時には約２０００人の組員を抱えていたが、取り締まり強化や暴力団排除条例の浸透などで約２００人まで激減。総本部に納める毎月約１００万円の会費や、雑貨購入費などの支払いに困窮していたとされる。高額の山口組の会費を批判している神戸山口組側は直系組長の毎月の会費は３０万～１０万円に抑えており、倉本組内では山口組に残留するか、神戸山口組に移籍するか、意見が分かれていたといい、こうした情勢を山口組執行部が察知。川地組長の監督責任を問い、除籍処分にしたという。捜査関係者は川地組長について「上からはたたかれ、下からは突き上げられ、板挟みになっていた。最近は精神的に追い詰められて酒浸りになっていたようだ」と指摘。今後の倉本組については「傘下組織の一部は倉本組の初代組長と縁がある神戸山口組の直系団体に移籍する方向で、残りは山口組の直系団体に吸収される」と分析している。山口組の分裂から２カ月。山口組の直系団体の中には倉本組と同様の問題を抱えている組織がまだあるといい、警察当局は動向を注視している。

2015.10.27


大阪府大阪市浪速区桜川一丁目2-18サンロール湊町201らしい。

過去の住宅地図を調べてみると2001年から2008年までの間201号室と202号室に｢河内｣と言う表札が出ていた様子です。組事務所として利用されていたのか個人の住宅として利用されていたのかは不明です(この新聞記事の文章からすれば表札は個人名で出していたが組事務所として利用していたようです)。


〇河内敏之とは

河内敏之（本名:川地敏之 1963年3月4日-2015年10月26日）は日本のヤクザ。元・指定暴力団・六代目山口組若中、三代目倉本組組長。

1982年、倉本組・三誠会に加入する。

2010年、六代目山口組若中。

2011年、組長付に就任する。

2015年10月、分裂騒動で六代目山口組か神戸山口組かの選択を追求された。

初代倉本組組長・倉本広文は、柳川組出身で初代宅見組副組長を務めた後に四代目山口組若中になった経緯もあり、二代目宅見組への恩もあり態度を保留した。

同月20日、六代目山口組は河内敏之を「裏切者」と恫喝し、除籍。

同月26日、河内敏之は寝室で、寝間着姿のまま布団の上で心臓めがけ自ら拳銃の引き金を引き自殺した。河内敏之は病院に運ばれたが、すでに心肺停止状態だった。右手近くにリボルバーの拳銃が落ちていて、争った形跡はなかった。


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年利9％のドル定期も登場高金利が魅力「外貨定期預金」これだけの落とし穴…FPが解説

 日米の金利差拡大が意識され、10日現在、円相場は1ドル=151円台をうろうろしている。同じ定期預金でも米ドルなどの外貨の場合、年利3％や4％はザラで、キャンペーンで9％を提示する銀行も。かなり魅力的だが、手を出していいものなのか。「銀行に円を預けてもほとんど金利がつかないので、つい始めたくなる気持ちは理解できますが、いくつか注意が必要です」と話すのは、ファイナンシャルプランナーの飯村久美氏。外貨預金の最大のリスクが為替変動だと指摘する。「1ドル=150円で買ってさらに円安になれば、為替差益が得られますが、逆に円高に振れた場合、為替差損が発生します」昨年10月、32年ぶりに1ドル=150円を突破。円相場は歴史的円安ドル高圏に入ったが、政策金利の高止まりで景気悪化が懸念される米国が利下げに転じ、日本でマイナス金利が解除されれば円高ドル安に傾くことが予想される。「ここから円安になるか円高になるかは日米の金融政策次第で、高い利息を得られても為替差損で大損することも。財務省が為替介入を行えば、一気に5円程度動くこともあります」年利6％の米ドルの6カ月定期に150万円（1万ドル）を預けた場合、6％×2分の1（半年分）の3％から、利息にかかる20.315％が課税されると2.39％になるので、実際の利息は3万5850円になる。ここで要注意なのが、前述の為替変動リスクだ。1ドル=150円で1万ドルを買い、6カ月後に1ドル=160円に上昇すれば、10万円の差益が発生し、利息と合わせれば13万円超のプラスになる。逆に140円に下落して10万円の差損が発生すれば、3万5000円超の利息がパーになるどころか、6万5000円ほど損することに。「為替差益は雑所得なので課税対象になり、雑所得が20万円を超えた場合、確定申告が必要です」さらに、円から米ドル、米ドルから円に替える際に手数料がかかる。「1ドル当たりの手数料はメガバンクで1円、ネットバンクで15銭のところが多く、ネット銀で150万円を1万ドルに替えると1500円が取られ、米ドルを円に替える際も手数料がかかります」外貨の場合、日本円の預金と異なる点も。「金融機関が破綻した場合、外貨は1000万円まで補償されるペイオフ対象外なので、信用力の高い銀行に預けることも大事です」リスクと手間が伴うことを忘れてはならない。


日刊ゲンダイDIGITAL / 2023年11月12日 9時26分


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2023年10月25日水曜日

タンス預金を続けて「600万円」貯まりました。銀行に預けると税金はかかりますか？

 〇タンス預金を銀行に預けたら課税されるの？

源泉徴収された給与の手取り収入や、確定申告を行った後の所得からのお金をタンス預金にしていた場合はすでに所得税などが差し引かれているので、銀行に預けるときには新たな課税の対象になりません。銀行に預けた預金に利息が発生したときには、所得税・復興特別所得税15.315％と地方税5％を合計した20.315％が利息から「源泉分離課税」として差し引かれます。タンス預金に親や他人などからもらったお金が含まれている場合は、贈与税の課税対象になることもあります。

1：給与の手取り収入からタンス預金を続けて600万円を貯めたAさんの場合、贈与税・所得税などは非課税

2：自営業で、確定申告と納税を行ったあとのお金からタンス預金を続けて600万円を貯めたBさんの場合、贈与税・所得税などは非課税

3：給与の手取り収入からと、親からもらった400万円をタンス預金にして600万円を貯めたCさんの場合、親からもらった400万円が贈与税の課税対象となる可能性があり、試算すると以下のような計算式となります。__

（400万円－贈与税の基礎控除額110万円）×贈与税特例税率15％－贈与税控除10万円＝33万5000円を贈与税として申告し納税する必要が出てきます。

贈与されたお金がある場合には、いつ・だれから・いくらもらったのかを記録しておき、必要に応じて贈与税の申告を行いましょう。

〇タンス預金のメリットとデメリットは？

タンス預金のメリットとしては、急に現金が必要な事態が起きた際にすぐ使えることです。それであれば普通預金で問題ないと感じるかもしれませんが、冠婚葬祭でまとまったお金が必要になった場合にATM手数料などが不要で、自宅にいながら現金を手にすることができますし、銀行が破綻するリスクにも備えることも可能です。デメリットとしては「紛失・盗難・火災などでお金を失くしても保険の補償対象外であること」と「タンス預金をどこに収納したのか忘れてしまう可能性があること」などです。タンス預金を収納していたことを忘れると、タンス預金を収納していた家具ごと捨てられてしまうこともないとはいえません。

またタンス預金をしていた人が亡くなった後にお金が見つかった場合には、タンス預金は相続財産となり、相続税の課税対象になる可能性が出てきます。遺族がタンス預金の存在にすぐに気づかずに相続税の申告を行い、後でタンス預金を発見した場合には修正申告が必要です。

〇まとめ

給与の手取り収入や確定申告を行ったあとのお金から貯めたタンス預金を銀行に預けるときには、新たな課税対象にはなりません（銀行に預けて発生した利息からは源泉分離課税20.315％が徴収されます）。タンス預金に、他からもらったお金が含まれている場合には贈与税、タンス預金を収納したまま亡くなった場合には相続税の課税対象となる可能性が出てきます。後々のトラブルを防ぐためにも、預金記録をこまめに行うと良いでしょう。


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2023年10月6日金曜日

ホテルワンラブであった風俗店勤務の女性死亡事件

 平成28年5月7日午後３時５分頃、大阪市天王寺区生玉町のホテルの一室で、「女性が動かない」とホテルの従業員から１１９番があった。天王寺署などによると、女性は裸の状態で倒れ、すでに死亡していた。目立った外傷はなかった、所持品には数枚の診察券があった。女性は４０代の風俗店従業員とみられる。男性客と一緒に入室したといい、同署は死因を調べるとともに、現場から立ち去った男性客の行方を追っている。同署によると、２人は同日午後１時頃に入室したが、女性の勤務する風俗店に午後３時頃、男性客から「女性が倒れた」と連絡があった。風俗店関係者がホテルへ急行したところ、部屋で女性が倒れているのを見つけたが、すでに男性客の姿はなかったという。天王寺区のホテルで女性の遺体が見つかった事件で、死亡したのは、風俗店勤務の女性（４７）＝大阪府富田林市＝と判明した。警察は女性と一緒に入室した男性客の行方を追っている。


大阪府大阪市天王寺区生玉町2-30（旧ホテルワンラブ）

このラブホテル「ホテルワンラブ」は２０２１年10月までは営業しているようだが2022年５月には取り壊し工事が始まっている。マンションになるという話があるようです。


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